庆楼市升温，政策效果初显
庆节，楼市利政策频，提振市场信心。中央层面推一揽子政策促进房产市场止跌回稳；方层面以重点城市放松限购为主要方向。
庆期间，新房认购回暖，二手房成交明显改善。
新房方面，庆期间32城商品住宅均成交587.7套，同比-1.2%，成交绝值明显低于过去五年均值。其中，一线、二线、三线城市均成交分别为162套、351.1套、74.6套，同比分别为3.2%、-2.9%、-2.1%。
从瞻指标看，多数城市新房到访和认购量较节提升，指向续一段时间新房成交数据有望转。根据中指院调研数据，庆假期项目平均认购量超过9。重点城市看，广州、深圳庆期间项目平均认购量是92倍，北京、海庆期间项目平均认购量超过9。
二手房方面，庆期间16城二手住宅均成交77.3套，同比增长74.3%，成交绝值创过去五年新高。其中，一线、二线城市均成交分别为23.7套、53.6套，同比分别为103.3%、64%。
近期政策利频、力度空
庆，政策面利消息频，是继“517新政”，房产市场又一次史诗级利组合拳，政策力度空。
中央层面：
108，新办就“系统落实一揽子增量政策 扎实推动经济向结构向优、发展态势持续向”举行发布会，在推动房产市场止跌回稳方面提相关举措，包括“商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土，调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率，抓紧完善土、财税、金融等政策，加快构建房产发展新模式。”
924，央行会同金监局台金融支持房产政策：
1）建立动态调整存量房贷利率机制，引导行降低存量房贷利率，预计平均降0.5个分点。预计本次将惠及5000户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支总数大概1500亿元左右，人均利息支减少约1000元。降低存量房贷利率一方面有助于减轻居民还贷压力，一定程度提振消费，另一方面可缩小新旧房贷利差，可缓解提还贷现象，减少行利息损失，有助于行留存优质客户。
并且，市场利率定价自律机制也发布倡议，各家商业行原则应在1031符合条件存量房贷开展批量调整。于加点幅度高于-30基点存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目执行新发放房贷加点限。截至930，已经超过10家行表示，拟于2024年1012发布具体操作细则。
2）统一首套房、二套房最低首付比例，二套房最低首付比例从25%调到15%。1998年以来，最低首付比例现在2008年10，首套、二套房最低首付比调整为20%。517新政将首套房最低首付比降至历史最低，此次二套房首付比由25%降至15%，为历史最低。首付比调直接缓解购房首付金额压力，但是增加了还款压力，考虑到当居民收、就业预期偏弱，降首付将释放一定刚需和改善型需求，但提振市场效果有限。
3）3000亿保障房再贷款央行支持比例从60%提高到100%。此次是517新政再次加力，资金支持比例由60%提高至100%。原来商业行放100亿元，人民行提供60亿元；现在商业行放100亿元，人民行提供低成本资金100亿元。这有利于增强行和收购主体市场化激励、加快推动商品房去库存，但总额度仍需加码，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。
4）将年底到期经营性物业贷款及金融16条相关政策延期到2026年底。房企存量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策，原来是2024年1231到期，现在政策延长到2026年1231，一定程度可减轻房企偿还压力。
926，政治局会议强调：要促进房产市场止跌回稳，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土、财税、金融等政策，推动构建房产发展新模式。
1）首提“促进房产市场止跌回稳”，彰显维稳房产市场决心，明确当房产领域目标是稳成交、稳价格，表明房产市场于宏观经济稳定重要性，房产稳则经济稳、金融稳、财政稳、就业稳。
2）供给端“严控增量、优化存量、提高质量”，与730政治局会议提“消化存量和优化增量相结合”有所不同，此次更加强调优化供给端政策，为适应中房产市场供求关系发生重大变化新形势，满足“以人定房、以房定”要求，未来新增土、住房供应更加谨慎，避免库存进一步积累，优化市场供需格局。于存量，要提升质量、改善居住品质。
3）需求端“调整住房限购政策”，为政治局会议首提。限购政策本是房产市场过热时期台临时政策，如今抑制了刚需和改善型需求，当市场仍处调整阶段，是取消限购良机，发达家内居民并没有限购，都是通过价格和税收手段调节。截至目，一线城市相继试水放松限购，但是放松步伐较小、政策效果有限，全面放开限购是大势所趋。
方层面：
929一930，一线城市海、广州、深圳、北京密集台放松楼市政策，一线城市新一轮限购放松拉开序幕。
北京：五环外非京籍家庭购房社保年限从5年改2年，五环内社保年限从5年改3年；降低存量房贷以及降低首付门槛，首套首付15%，二套首付20%等。
海：外环外购房纳税社保“3改1”，大幅降低购房门槛；调首套、二套商贷最低首付比例；将个人外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年等。
深圳：非户籍家庭和单身核心区购房纳税社保年限“3改1”，非核心区无需社保；户籍家庭非核心区可增购1套，非户籍多孩家庭可增购1套；调首套、二套商贷最低首付比例；取消商品住房3年和商务公寓5年转让限制；将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。
广州：全面取消限购，成为一线城市中首个全面取消限购城市，外户籍广州购买住房不受限制。
一线城市政策放松，具有风向标意义，这是中央精神响应和贯彻，体现当稳楼市必要性。们判断，一线城市续将根据形势不断加码新政，直到楼市“止跌回稳”。
楼市两大制约因素：收预期、房价预期
当，制约房产市场止跌回稳因素主要是收、就业预期，房价预期。
1）外部环境变化带来不利影响增多，内有效需求不足，经济复苏基础不牢，居民就业收预期不稳。中二季度经济放缓，二季度GDP实际同比4.7%，较一季度滑0.6个分点；环比0.7%，低于一季度0.8个分点。居民未来就业、收预期存在不确定性。
根据央行城镇储户问卷调查，2024年第二季度，居民未来收感受指数、收信心指数环比分别降1.3、1.4个分点。就业感受指数较一季度降1.4个分点，48.1%居民认为“形势严峻、就业难”或“看不准”。因就业、收预期降，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提偿还存量贷款。
2）资产价格降预期尚未扭转，居民企业资产负债表受损、支付能力减弱。“资产负债表衰退”理论认为，当资产价格降，由于资产负债表负债端不变，但是资产端却严重缩水，企业和居民支付能力会明显降。房子是居民重要资产之一，2023年中家庭房产占总资产比重约60%，高于英50%、本38%、美28%、德25%，由于中重视“家”文化传统，住房资产占家庭资产比重较高。房市近三年持续滑，一二线城市房价平均跌幅在30%左右，远郊区和三四线城市房价甚至腰斩。房价跌一方面使得家庭资产面临收缩困境，制约居民支付能力；另一方面，由于“买涨不买跌”心态，在面临房价行时候，需求大多处于观望阶段。
此放松政策效果如何？脉冲式回升为主、市场恢复基础不牢
当市场尚未止跌回稳，主要原因是挤牙膏式放松，效果是短期脉冲状、可持续性不足。
整体看，“517”政策组合拳仅带来5、6指标“脉冲式” 回升，6新房和二手房成交量环比成交均有所提升且强于季节性，带动半年住房成交同比降幅收窄，但是7、8新房成交回落，“金九”不再，政策效果持续性一般。
从数据看，6全商品房成交面积明显增加，环比52.6%、强于季节性，7商品房成交面积明显回落，环比-44.7%，8环比持平。9是传统意义房产销售旺季，但是根据36城新房成交情况看，“金九”不再，9（1一21）36城新房成交环比-15.1%、二手房成交环比-14.8%。
具体城市看，517新政，海、深圳、广州、北京先跟进落相关举措，短期内新房、二手房市场活跃度有所提升，但是市场预期仍然较弱。
从放松节奏看，海、深圳、广州分别在527、528跟进放松政策，北京在626才跟进放松政策。从放松力度看，广州放松力度最大。首付比例方面，北深商贷首套首付比例最低20%、广州最低15%；广州二套首付比例最低为25%，深圳30%，北为核心区35%、非核心区30%。商贷利率方面，广州取消利率限，北深首套利率限3.5%，二套利率限最低3.7%。限购方面，仅海、广州非本户籍居民购房限制加以放松。
从政策效果看，新政1-2个销售环比提振明显，但此回落明显。从政策放松1个看，北京、海、广州、深圳新房成交环比变动分别为26.5%、29.3%、47%、45.1%；从政策放松2个看，北京、海、广州、深圳新房成交环比变动分别为19.2%、6.2%、-16.3%、-3.3%；从政策放松3个看，北京、海、广州、深圳新房成交环比变动分别为-32.2%、-14.2%、-17.5%、-6.5%。
际经验看，政策大力、迅速、重落实是化解风险关键条件，真正有效政策放松需要一鼓作气，提振信心。
1991年本房产泡沫破灭，本政府调控态度不够坚决、力度不够强劲，采取挤牙膏式宽松，没能有效阻断资产价格-行信贷-物价水平螺旋式降，最终产生了慢性通缩。“资产负债表衰退”、“流动性陷阱”、“‘债务-通缩’循环”从不同角度解释了本痛苦去杠杆“三十年”。
2008年美面金融危机，政策果断、力度大，有效防止危机蔓延。财政部问题机构进行注资救助，美联储向金融体系提供充足流动性支持，快速将政策利率降至0附近，实施大规模QE。美股市2009年中旬触底，物价2010年企稳，经济快速复苏。保住了居民和企业部门资产负债表，也就是没让企业和居民买单，而是通过货币和财政政策进行化解，所以居民有能力消费，企业有能力投资。
房产经济金融影响深远，稳产才能稳经济、稳金融、稳就业
从金融贡献来看，房产是最重要货币创造媒介之一，推动信用扩张和经济发展。
1）房产资产质量高、价值稳定，作为最重要抵押物为信用扩张创造基础条件。2008年一2023年中房产贷款余额从5.3亿增至52.6亿，占各项贷款余额比例从17.4%增至22.2%，2019年最高为29%。近几年房产贷款占比降低，主要由于政策引导住房回归居住属性。
2）房产项目投资金额高、规模大、开发链条长，房企拿、开工等会带动投资，需要信贷支持，属于信用扩张。2023年房产开发贷款余额占各项贷款余额比重为6.1%。
3）在住房市场化家，住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件重要手段。2023年中居民住房贷款余额占居民部门负债比重为47.7%，占金融机构贷款余额16.1%。
此外，房产作为第一大支柱行业，房产联系着游50多个行业，房产投资行，影响着居民和企业部门资产负债表修复、“信心”问题等。
从房产业GDP增加值看，一般而言，在经济中占比超5%行业可以成为经济支柱产业。2023年，受房产行业行周期、房产市场供求关系发生重大变化影响，房产行业占GDP比例调至5.9%，但仍与2014年水平持平。
从房产开发投资看，2000-2023年间，房产开发投资从4902亿元到11亿元，年均复合增长率为14.5%。房产开发投资占固定资产投资比重从14.9%到22.0%，意味着每年全固定资产投资中，1/5以投了房产业。
从游行业带动看，房产带动几十个游产业链产值。房产通过投资、消费既直接带动与住房有关建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业。根据家统计局最新2020年投产表，们估算广义房产业完全拉动游产业链GDP10.0亿元、直接拉动游产业链GDP2.4亿元。分行业看，货币金融、零售、钢压延、石膏水泥由广义房产行业拉动GDP增加值居列，分别为8107亿元、4230亿元、3527亿元、2820亿元。
从解决就业看，历史中房产业快速发展，为社会提供了大量就业机会。房产业解决中实体经济大量就业，虽然近两年房产行业面临重大调整，但物业从业人数逆势增长，预估至2023年中房产从业人数将达1300，相较2004年规模扩大三倍。2004-2018年中房产业从业人数由396增至1264，预估至2023年中房产从业人数将达1300。
中长期房产市场仍有较大空间
当，中城镇化率66.2%，加改善型需求，房产市场还有较大空间。们连续6年在《中住房存量报告》系列研究中发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中房产市场未来需求降，但中长期仍有发展空间。
于中未来住房需求，部分市场观点持有悲观态度，认为未来中住房需求将持续跌至较低水平，引发市场担忧。然而，根据们测算，2024一2030年，中住房需求总量约65亿平方米，年均新增住房需求约9.3亿平方米/年，并不会大幅跌至较低水平。们预计2024年，中年新增城镇居住需求约9.4亿平方米，其中刚性需求3.4亿平方米、改善性需求3.6亿平方米、更新需求2.4亿平方米；预计到2030年，中住房需求缓慢降至9.1亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平方米、改善性需求3.7亿平方米、更新需求2.9亿平方米。从结构来看，2024-2030年刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为中住房市场最大需求支撑。
未来应该怎么办？组建5亿住房行、降低房贷利率、全面放开限购
短期看，三可救产。
1）组建5亿以大型住房行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商土和商品房库存，用于租赁房保障房。方政府获得商业行资金支付给房企，缓解房企资金压力，开发商拿到资金限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾。一举多得，解决方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”问题，同时解决新市民住房保障体系。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是，但3000亿资金规模较少，1.75%资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，而当租金回报率2%以内，方收购动力不足，可以通过降低再贷款工具利率，覆盖资金成本，提高方积极性。
利率方面，当保障性住房再贷款年利率1.75%，建议降至1.5%及以，让企收储收益能够覆盖成本；
期限方面，当设立保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；
规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房产困境有效路径，未来需持续加码，们认为要将全住房去化周期压缩至18个内，所需资金总量要加码至5亿；
监管方面，收储来商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。
2）持续降低房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低行负债成本。LPR降、加点部分降导致此房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或调房贷利率限，叠加年初以来LPR调，新增房贷利率步“3时代”。而有些存量房贷利率仍在4%左右，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力，提还贷有所升温。为缓解行净息差压力，可以通过定向降准、继续调存款利率等方式进行配合。
调降幅度，轮存量房贷利率平均降幅73个bp，924新政提到本次存量房贷平均降幅50bp；
调降方式，一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案台；
3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市也应该渐近全面放开。广州已经全面放开，续深圳、海可以全面放开限购，北京可以先放开五环外和大户型限购，社保5改1或2。以支持刚需和改善型需求，促进房产市场止跌回稳。
房产发展阶段变了，应该尽快调整此收紧措施，防止通缩和资产负债表衰退。当楼市表现疲弱，房产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当正是放松限购良机。中长期可考虑在市场企稳，通过“人挂钩”实现房产供求平衡，各方土财政“旱涝不均”，可以通过财政转移支付调节。
此外，还可以多孩家庭提供购房支持，包括发放购房补贴、降低房贷利率等。一方面，多孩家庭换房意愿更为强烈，人口增加使得家庭于增加住房空间有一定要求，但是由于购房换房成本高，部分需求难以释放；另一方面，高房价是降低家庭生育意愿“三座大山”之一，中大城市房价收比和居民房贷压力位居世界列，高成本抑制生育意愿。给予有孩家庭购房政策倾斜，降低抚养直接成本，短期有助于扩内需、稳增长、稳就业，长期有助于提振生育水平、提升人力资本、增强经济社会活力，一举多得。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人挂钩、房产税和租购并举”为核心，可以加快构建房产新模式。
房子能买了吗？们有三大判断：
第一大判断，如果股市持续涨，带来财富效应，经济触底回升，带动就业和收改善，房产有望随止跌回稳；
第二大判断，未来以分化为主，房产长期看人口、中期看土、短期看金融，人口流一线和强二线城市有望改善，人口流、库存严重过剩低能级城市面临漫长去化；
第三大判断，政策层面短期不必担心房价暴涨普涨，房产发展阶段已变，供求关系发生变化，局部区如果大幅涨可以通过人挂钩市场化方式调控。
